南昌市中心城区集体土地上房屋征收

与补偿安置指导意见

根据《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《江西省征收土地管理办法》等法律、法规的有关规定，为有效利用现有土地资源，稳步推进我市集体土地上房屋征收与补偿安置工作，结合我市实际，特制定本指导意见。

一、指导意见适用范围

本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区（不含南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区）四个中心城区范围内，集体土地上房屋征收与补偿安置工作适用本指导意见。

二、补偿安置基本原则

本市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，保障被征收人的居住条件，维护被征收人的合法权益。

三、人口核定计算办法

辖区政府应当以公安机关登记的户籍信息为依据，严格核定户籍在册人口。被征收人及其直系亲属，户籍在2014年4月1日前（如成建制改为非农业人口的，按实际成建制改为非农业人口时间为准，下同）是被征收房屋所在行政村的农业户籍，在发布征收土地预公告时户籍仍在被征收房屋所在行政村的，方可核定为户籍在册人口进行补偿安置。

发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员子女和达到法定婚龄登记结婚的配偶户口暂未迁入本村，在签订征收补偿协议前迁入户口的才可计算为被征收人口数，未在规定时限内迁入户口的视为放弃补偿安置资格。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员与非本村村民登记结婚、但户口未迁出，未在配偶户籍地集体土地上房屋征收补偿安置时计算被征收人口的，经辖区政府认定后方可计算为被征收人口数。

发布征收土地预公告后，为集体经济组织成员的同一户内直系亲属依法依规办理分户的，可按分户后补偿安置。被征收户家庭成员达到法定婚龄登记结婚分户的，按分户后计算。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员因离婚分户的，按分户后计算；发布征收土地预公告后，被征收户家庭成员因离婚分户的，仍按原户数计算。

每户村民在房屋征收与补偿安置时不得重复计算被征收人口数，辖区政府应当严格把关。

四、认定公示有关要求

辖区政府应当按照规定对房屋的位置、权属、面积和在册户籍人口等情况进行认定，并按照要求将结果在村镇的公示栏或征收改造现场进行公示。

五、补偿安置有关标准

被征收人可按规定选择货币补偿、实物安置或货币补偿与实物安置相结合的补偿安置方式，具体标准如下：

（一）被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分的补偿安置

被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分，被征收人可以按基准价（建安成本价加土地价，下同）进行货币补偿或选择实物安置，可自行选择补偿安置比例；我市城区范围内无住房的，被征收房屋350平方米以内部分提倡选择一套房屋进行实物安置。

选择货币补偿部分，并按时完成搬迁交房的，另外增加不超过10%的补助和10%的奖励，具体补助、奖励办法和计发标准由辖区政府在补偿方案中明确。

选择货币补偿的，再给予6个月临时安置补偿奖励，临时安置补偿奖励标准按被征收人选择货币补偿建筑面积每月每平方米8元计发。

（二）被征收房屋户建筑面积350平方米以上部分的补偿

被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，按建安成本价进行货币补偿。

按时完成搬迁交房的，另外增加不超过5%的奖励，具体奖励办法和计发标准由辖区政府在补偿方案中明确。

（三）被征收房屋认定为祖屋的补偿安置

祖屋是指本村村民已故后遗留的房屋。辖区政府应结合实际，另行制定祖屋的认定细则及补偿安置标准，但不得高于本指导意见有关规定。

（四）其它建筑物的补偿

简易结构、棚架结构（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿。发布征收土地预公告后，新建、改建、扩建房屋或其他建筑物，不予补偿。经辖区政府认定为违法建筑的，不予补偿。

六、补偿结算相关规定

（一）安置补偿结算规定

选择实物安置房屋应当严格按照“就近靠档”的原则进行安置。因房屋户型设计等原因，造成安置房屋建筑面积超过（或不足）被征收房屋建筑面积的，按以下规定进行补偿结算：

1.被征收人（按户籍在册每户计算）是本村在册户籍且被征收房屋系其唯一一处住房，被征收房屋人均建筑面积不足30平方米的,可以按安置房建安成本价购足至人均安置建筑面积30平方米，就近靠档后人均安置建筑面积超出30平方米的按安置房建设成本价结算。

2.被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分选择实物安置的，应当按结构、面积补足差价。

3.安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积部分，按本指导意见第五点第（一）款的规定进行货币补偿。

4.辖区政府集体土地上房屋征收部门在办理回迁入住手续时，应同步做好安置房结算工作，结算款项收齐后上缴至安置房出资单位指定的帐户。

（二）临时安置补偿规定

1.期房实物安置临时安置补偿费标准：经辖区政府按人口核定有关规定组织认定后，按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发，每户每月不足1000元的按1000元计算，以完成搬迁交房之日起计发。

2.期房实物安置临时安置过渡期限的规定：对选择实物安置的临时安置过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月，起始时间以征收补偿协议约定时间为准，逾期未安置的，临时安置补偿费在原标准的基础上增加50%。

3.货币补偿或现房实物安置临时安置补偿费标准：被征收人选择货币补偿或现房实物安置的，按照户籍在册人口每人每月300元的标准（每户每月不足1000元的按1000元计算），一次性发放6个月的临时安置补助费。

（三）搬迁补助规定

搬迁补助只进行一次性发放。被征收房屋（砖木以上结构可实物安置）总建筑面积100平方米以内的按1000元进行补助；总建筑面积超过100平方米的，在1000元的基础上另加超出建筑面积部分每平方米5元。

（四）其他相关补偿规定

1.水井、坟墓迁移、围墙、室外水泥地面、简易棚、厕所、牛栏、猪栏等，按辖区政府制定的标准进行补偿。

2.未建成房屋的基础以地基结构性质，均按已建结构重置价的60%给予补偿。

3.装修补偿：由房屋征收当事人协商确定补偿标准，对协商结果签字并承担相应责任；协商不成的按规定委托有资质的房地产估价机构评估，并保留音像资料及评估清单。辖区政府应结合本区实际，另行制定装修补偿标准的操作规定。

4.有线电视、宽带、空调及热水器等迁移的补偿，具体迁移补偿标准由辖区政府在补偿方案中明确。

七、鼓励选择房票安置

鼓励被征收人在选择货币补偿、实物安置或货币补偿与实物安置相结合的补偿安置方式之外选择房票安置。具体实施意见另行制定。

八、集体房屋补偿安置

（一）村集体房屋的补偿安置

村集体产业用房（砖木以上结构），按建安成本价进行货币补偿或选择实物安置；简易、棚架（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿；经辖区政府认定为违法建筑的，不予补偿。

（二）村集体企业相关事项的补偿

1.高度超过4米的村集体企业房屋以高度系数结合重置价格给予补偿。高度4米以上（含）、5米以下计高度系数1.25，房屋高度每增加1米，增加系数0.25，以此类推，高度系数最大为2。

2.村集体企业用地范围内“三通一平”及设备基础等投入和实际工程量由项目责任单位、镇、村等共同确认，由征地部门委托有资质的评估机构按相关规定确定造价后进行补偿。

3.停产停业的补偿，按照工商营业执照登记的实际从业人数，给予每人6个月一次性最低工资标准补偿。最低工资标准以南昌市相关规定为准。

4.小型设备和其它货物的搬迁，按照被征收房屋建筑面积每平方米5元的标准给予搬迁补助。企业库存货物、大型设备、原材料搬迁补偿费用可由征收单位和被征收单位协商或由征地部门委托有资质的房地产（资产）价格评估机构进行评估确定。

九、其他事项有关规定

（一）本指导意见中土地补偿价是指被征收集体土地上已建成住宅测算楼面地价，按国有住宅用地基准楼面地价的70%标准计算，基准地价由市自然资源规划局适时更新调整。

（二）辖区政府作为“拆违控违”责任主体，应加强日常巡查，做到“控增量、减存量”，坚决杜绝突击抢建、违章搭建等现象发生。

（三）市级投资城市棚户区改造征收集体土地而实施的房屋征收补偿安置所需资金，纳入市级城市棚户区改造资金池范围。

（四）本指导意见施行前已启动集体土地上房屋征收的项目仍按原规定执行，但安置房未开工建设的可按本指导意见的相关规定执行。

（五）其他县、区（开发区、湾里管理局），可结合辖区实际情况参照执行。

（六）本指导意见自2023年4月20日起施行。